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外国人在泰国能买别墅(土地)吗?史上最客观解读
栏目分类:购房问答   发布日期:2018-05-26   浏览次数:

这不是一个软文 这是一个在泰国芭提雅从事地产行业的,一个靠谱经纪的一些客观观点。 首先,小小鄙视那些认为外国人在泰国购买别墅或者土地没有任何风险, 100% 安全的说法。 这是为了成交极其不负责的说法,记得在一本针对华人的 DM 杂志上,看到过有对一个

这不是一个软文

这是一个在泰国芭提雅从事地产行业的,一个靠谱经纪的一些客观观点。

首先,小小鄙视那些认为外国人在泰国购买别墅或者土地没有任何风险,100%安全的说法。

这是为了成交极其不负责的说法,记得在一本针对华人的DM杂志上,看到过有对一个房产经纪的采访,白纸黑字,绝对安全类似字样。

当然,对于一谈风险就掩面而去,一点都不愿意了解,谈虎色变的投资客,我也从来不去做说服工作,毕竟每个人对风险的理解和承受度都有差异。

希望各位通过这篇相对客观的文章,了解到自己到底能不能购买别墅?

风险又在哪里?如何规避?

 

 

 

一、首先,基于如下泰国法律。

1.泰国法律规定,外国自然人不能购买带走直接土地的物业。(土地,别墅)

2.泰国法律规定,外国人成立的泰国公司,可以以公司名义持有别墅或者土地。(目前这种持有方式在泰国被广泛使用)

  3.泰国法律规定,外国人成立泰国公司,除非一些极其特殊的企业,否则外国股东只能占有不超过49%的股份,至少需要找两个以上泰国人作为股东,持有51%以上的股份。

 

 

二、持有方式

   用泰国公司名义持有土地和房产,已经成为一条产业链,大多数律师楼都可以默契的从注册公司-找泰国股东-手续完成-地产过户,一条龙服务。

    同时现状是,外国人,尤其是欧美客户,普遍大量用这种方式持有别墅。以高端别墅在泰国芭提雅为例,保守估计只好70%以上是外国人用这种形式在持有别墅和土地。并且目前并没有看到因为这种方式产生的公开的负面案例。

 

 

三、风险在哪里?

1、人性和道德风险 

     毕竟泰国股东不是实际出资人,但是法律条文上他们又占有相应股份,这就造成了风险可能性。

     这里,我们不用泰国人好人多这种不负责的话来诠释风险。

2、政策风险

    针对这种外国人用成立泰国公司方式持有别墅和土地,政府一定是一清二楚。但是现状其实在泰国就是一种政府默许方式。(就好像很多人都以为泰国色情业合法一样。君不见熙熙攘攘的红灯区还有警察在维持治安,维护风流君子合法利益,但是从法律层面,泰国色情也并不是法律许可)

      但是不排除对这种持有土地政策法规变动或者监管严格的可能性。

 

 

四、目前常见的风险规避手段。

1、在律师常规操作上,一般泰国股东,一般来说律师会负责解决,会有一些很低廉的费用。这些费用一般由律师自己,亲朋好友或者员工或者从偏远地区找到泰国人来持有。

 

2、同时,律师会要求泰国股东签署相应文件,推举你为唯一签字法人。也就是说公司的所以业务,关停并转,法人就完全可以做到,完全不需要告知或者得到其他股东同意。同时,泰国股东会签署一个股权转让协议由你保管,根据需要你可以不需要通知他们,而自行决定股份比例调整以及股权转让等商业活动。

 

3、进阶版

    基于“买卖不破租赁”这个伟大的法律条文,很多公司会将该物业再签署一个租赁协议给自己或者相关人,泰国法律最长租约可以是30年+30年。这样即使万一产生了不可预期的风险,房子还可以使用60年。

 

4、再进阶版

    更有一些极少数公司会再签署一个抵押协议,将房产抵押给自然人或者某个公司,具体操作不赘述。

 

   总结:极端风险我们能看到的就是房产你可以持有60年,60年后可以获得49%的权利。

 

 

 

五、政府风险评估

1、法不责众  这种默许的潜规则持有方式已经在泰国有很大的体量,涉及多个国家。暂且不说政策改变会对目前泰国房地产市场有多大的消极意义,只是一些政治外交风险,也不会让政府轻率去做很大的政策变动。

2、既得利益者的态度  作为一个资本主义国家,当权者很多本身就是大地主,因为存在外国人市场,才让别墅和土地市场蓬勃发展。限制这个市场对他们自己利益会有相应影响。

 

 

 

六、其他声音

1、反而是利好?

在我们销售的客户中,乐观者A认为,假如政策严格,那么从可能性来说,更多的是会限制后来者,而不是去限制已经购买的人群,因为稀缺,反而他们的投资可以获得更好的回报。

2、赌政策 ?

全世界禁止外国人持有土地的别墅的国家屈指可数,乐观者B认为,很多投资机会都有一定风险,但是假如泰国放开外国人持有土地和别墅,那价格短期会有很大飙升,这样会获得远远高于投资公寓的超额收益。

 

 

 

七、折衷方案

    对于只是想享受别墅的居住感受,而不是强烈的一定要拥有属于自己的产业。推荐另外一种折中方式,众所周知,整体看数据,泰国别墅租售比是低于公寓的。目前泰国公寓收益率在4-8%之间。别墅在3-6%之间。

 

    那么基于这个前提,我们可以用购买别墅的预算购买相应金额的公寓进行投资。因为公寓完全可以用自然人身份任意购买(外国人配额部分),并且拥有终身产权。然后用相应的租金收益去租别墅居住。

 

    因为二者收益比的差距,反而会产生一个额外收益。

 

 

 

 

八、如何购买和过户?

大概分如下两种形式。

1、别墅(土地)已经在泰国公司名下,仅需要去DBD 类似工商部门做公司法人变更即可,不需要通过土地局(land office).手续齐全的情况下,当天即可完成,费用低廉 , 10000株 。

2、别墅(土地)在泰国人名下,就需要注册泰国公司然后购买,这样会产生相应的过户费用。根据持有时间和其他性质一般过户费是政府评估价的3-6%之间,一般买卖双方各付一半。

 

 

 

九、公司注册和运营成本。

    公司注册成本和注册资金等细节息息相关,一般要求注册资金大于所需购买地产价值。大概成本在5000人民币起。办理实效很快,手续齐备的情况下。3-7天就可以轻松注册下来。维护成本,每年大约人民币3000元。

备注:持有房产公司不推荐从事任何商业经营活动,单纯持有房产。

 


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